Przez lata prywatna inwestycja w nieruchomości kojarzyła się przede wszystkim z mieszkaniem kupionym pod wynajem. Ten model nadal ma swoje zalety, ale nie jest jedyny. Rosnący ruch turystyczny, popularność krótkich wyjazdów oraz rozwój nowoczesnych technologii budowy otwierają przed prywatnymi inwestorami więcej możliwości – od apartamentu w miejscowości wypoczynkowej po niewielki domek letniskowy na własnej działce. Każdy z tych modeli inaczej angażuje kapitał, daje inne możliwości korzystania z nieruchomości i wymaga policzenia innych kosztów. Jak wybrać rozwiązanie odpowiednie dla siebie i na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji?
Mieszkanie: blisko domu albo tam, gdzie jeżdżą inni
Najbardziej klasyczny scenariusz inwestycyjny jest prosty: kupujemy mieszkanie w mieście, które znamy, i przeznaczamy je na wynajem długoterminowy. Dla właściciela oznacza to między innymi łatwiejszą kontrolę nad nieruchomością. W razie awarii, zmiany najemcy czy konieczności przeprowadzenia remontu nie trzeba pokonywać kilkuset kilometrów. O powodzeniu takiej inwestycji decydują jednak przede wszystkim lokalny popyt, komunikacja, rynek pracy, obecność uczelni oraz relacja ceny zakupu do możliwych przychodów z najmu i kosztów utrzymania nieruchomości.
Inaczej wygląda model apartamentu w miejscowości turystycznej. Taka nieruchomość może przez część roku pracować w najmie krótkoterminowym, a jednocześnie służyć właścicielowi jako własna baza wypadowa. Popularność tego sposobu korzystania z nieruchomości rośnie wraz z całym rynkiem krótkich pobytów. Według danych Eurostatu w 2025 r. na każde 1000 mieszkańców Polski przypadały 163 pobyty zarezerwowane za pośrednictwem Airbnb, Booking lub Expedii. W latach 2018–2025 liczba takich pobytów w przeliczeniu na mieszkańca zwiększyła się w Polsce o 203 proc. – większą dynamikę tego wskaźnika odnotowano w UE jedynie w Rumunii.
Jak taki model wygląda w praktyce, można zobaczyć na przykładzie inwestycji MONTANO w Polanicy-Zdroju. Dla lokalu o powierzchni 19,73 m² kalkulator inwestycyjny przyjmuje koszt netto wykończonego apartamentu na poziomie 244 652 zł, średnioroczne obłożenie 40 proc. oraz szacowany roczny zysk netto w wysokości 21 900 zł. Przy takich założeniach prognozowana stopa zwrotu wynosi 8,95 proc..
Ten przykład dobrze pokazuje, jakie dane warto zestawić przed zakupem nieruchomości: nie tylko cenę wejścia i deklarowaną stopę zwrotu, ale również zakładane obłożenie oraz realny wynik finansowy w skali roku. W przypadku MONTANO są to założenia konkretnego modelu inwestycyjnego, a nie gwarancja wyniku – rzeczywista rentowność będzie zależała m.in. od obłożenia, cen noclegów, kosztów operacyjnych i sposobu zarządzania.
– Przy analizowaniu nieruchomości inwestycyjnej nie warto zaczynać od największej liczby zapisanej w kalkulatorze. Sama stopa zwrotu niewiele mówi, jeśli nie wiemy, jakie założenia dotyczące obłożenia, kosztów i zarządzania stoją za tym wynikiem. Dla porównania oprocentowanie lokat bankowych kształtuje się dziś często na poziomie około 3,5–4 proc., a szacowana stopa zwrotu z najmu mieszkań w dużych miastach wynosi około 4–5 proc. To oczywiście różne formy lokowania kapitału, o różnym poziomie ryzyka, płynności i zaangażowania właściciela, dlatego samych wartości procentowych nie powinno się porównywać w oderwaniu od tych czynników – tłumaczy Bartosz Piotrowski, Dyrektor ds. Sprzedaży i marketingu w Dewelopart.
W przypadku nieruchomości turystycznej szczególnie ważna jest lokalizacja i jej zdolność do przyciągania gości nie tylko przez kilka tygodni wysokiego sezonu. Przewagę mogą mieć miejsca, które dają kilka powodów do przyjazdu – na przykład łączą funkcję uzdrowiskową z dostępem do gór, tras turystycznych czy całorocznej infrastruktury. Sam właściciel powinien też odpowiedzieć sobie na pytanie, jak często chce korzystać z nieruchomości prywatnie. Rezerwowanie dla siebie najbardziej atrakcyjnych terminów może bowiem wpływać na wynik najmu.
Taki apartament można również kupić wspólnie – np. z rodzicami, rodzeństwem czy bliskimi przyjaciółmi – dzieląc koszt wejścia i czas prywatnego korzystania. W takim przypadku jeszcze przed zakupem warto jasno ustalić zasady współwłasności, finansowania, rezerwowania terminów oraz ewentualnego wyjścia jednej ze stron z inwestycji.
Przed decyzją trzeba też sprawdzić status prawny lokalu – określenie „apartament” nie zawsze oznacza lokal mieszkalny – oraz sposób finansowania i opodatkowania. Przy najmie krótkoterminowym znaczenie mają również aktualne regulacje dotyczące takiej działalności. Jeżeli obsługę przejmuje profesjonalny operator, może on odpowiadać za rezerwacje, kontakt z gośćmi, sprzątanie i rozliczenia, ale jego wynagrodzenie również powinno znaleźć się w kalkulacji inwestycji.
Domek letniskowy: kapitał ulokowany we własnym miejscu
Inny scenariusz inwestycyjny zaczyna się nie od mieszkania, lecz od działki. Czasem takiej, którą już posiadamy i wykorzystujemy głównie latem czy podczas weekendów, czasem kupionej właśnie z myślą o ulokowaniu kapitału. Niewielki domek letniskowy może być sposobem na wykorzystanie potencjału posiadanej działki albo ulokowanie kapitału w nieruchomości o bardziej niezależnym charakterze niż lokal w większym obiekcie. Właściciel decyduje nie tylko o samym budynku, ale również o sposobie zagospodarowania otoczenia i skali całej inwestycji.
Dla osoby mieszkającej na co dzień w mieście może to oznaczać własne miejsce poza nim, dostępne wtedy, kiedy pojawia się wolny weekend – bez szukania noclegu i rezerwowania terminu z wyprzedzeniem. W okresach, gdy właściciel z domku nie korzysta, najem krótkoterminowy może być dodatkową możliwością, ale nie musi stanowić podstawowego celu całej inwestycji. Ważna pozostaje również sama działka: jej położenie, dostępność, otoczenie oraz atrakcyjność i możliwości wykorzystania działki w dłuższej perspektywie.
W takim modelu ciekawą rolę może odgrywać technologia modułowa. Nie oznacza ona jednego z góry narzuconego typu niewielkiego domku. Dostępne są obiekty o różnych powierzchniach i układach, zarówno parterowe, jak i piętrowe, dzięki czemu skalę inwestycji można dopasować do możliwości działki, budżetu oraz sposobu, w jaki nieruchomość ma być wykorzystywana. Jednocześnie znaczna część budynku powstaje wcześniej w fabryce, co pozwala ograniczyć zakres prac prowadzonych bezpośrednio na działce i skrócić sam etap realizacji.
Z perspektywy inwestora ma to znaczenie nie tylko organizacyjne. Im krótsza droga od zaangażowania środków do gotowej nieruchomości, tym szybciej można zacząć z niej korzystać, ewentualnie ją wynajmować albo po prostu traktować jako gotowy składnik własnego majątku. Jeżeli z czasem pojawi się pomysł na rozwinięcie przedsięwzięcia, można też rozpocząć od jednego obiektu i dopiero później rozważyć kolejne.
– Przy takim sposobie inwestowania liczy się nie tylko cena samego budynku, ale także elastyczność całego rozwiązania. Można dobrać powierzchnię i układ do konkretnej działki oraz własnego sposobu korzystania z nieruchomości, a jednocześnie znacznie skrócić etap samej realizacji. Dzięki temu kapitał szybciej zostaje zamieniony w gotowy obiekt, z którego właściciel może korzystać zgodnie ze swoimi planami – mówi Ewelina Kraszewska, Product Manager marki Unifamily.
Formalności mogą być przy tym prostsze niż w przypadku większych inwestycji. Prawo budowlane pozwala w określonych przypadkach realizować na zgłoszenie wolnostojące, budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 70 m². Nie oznacza to jednak możliwości postawienia ich na dowolnym gruncie – przed podjęciem decyzji trzeba sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy oraz ograniczenia dotyczące konkretnej działki.
Dodatkowym elementem kalkulacji mogą być dostępne źródła finansowania. Na przykład mikro, małe i średnie przedsiębiorstwa inwestujące w turystykę w Polsce Wschodniej mogą korzystać z Pożyczki na rozwój turystyki BGK – do 1 mln zł i z okresem spłaty do 7 lat. Na terenach wiejskich warto również sprawdzić nabory prowadzone przez Lokalne Grupy Działania w ramach programu LEADER. Warunki i wysokość wsparcia zależą od konkretnego naboru i lokalnej strategii. Ponieważ zasady, limity i dostępność poszczególnych form wsparcia mogą się zmieniać, aktualne informacje warto każdorazowo sprawdzać na stronach instytucji prowadzących dany program.
Taki domek nie musi więc być ani klasycznym „drugim domem”, ani od razu biznesem noclegowym. Może być po prostu sposobem na ulokowanie kapitału w nieruchomość, która jednocześnie daje właścicielowi realną wartość użytkową – a dopiero później, jeśli pojawi się taka potrzeba, również możliwość uzyskiwania dodatkowych przychodów.
Nie ma więc jednego modelu nieruchomości inwestycyjnej, który sprawdzi się u każdego. Dla jednej osoby lepszym rozwiązaniem będzie apartament z konkretnym modelem najmu, dla innej – domek na własnej działce, z którego może korzystać prywatnie i dopiero w razie potrzeby czerpać dodatkowy przychód. W obu przypadkach warto zacząć nie od obietnicy stopy zwrotu, lecz od własnego budżetu, sposobu korzystania z nieruchomości, kosztów jej utrzymania i tego, jak długo chcemy utrzymywać w niej kapitał.
https://pie.net.pl/tygodnik-gospodarczy-16-2026-23-kwietnia-2026-r/
https://dewelopart.pl/inwestycje-w-sprzedazy/polanica-zdroj/montano-do-zainwestowania/
https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/418/text.pdf
https://www.bgk.pl/produkty/pozyczka-na-rozwoj-turystyki/
https://www.gov.pl/web/rolnictwo/wytyczne-szczegolowe-w-zakresie-przyznawania-i-wyplaty-pomocy-finansowej-w-ramach-planu-strategicznego-dla-wspolnej-polityki-rolnej-na-lata-20232027-dla-interwencji-i131-leaderrozwoj-lokalny-kierowany-przez-spolecznosc-rlks--komponent-wdrazanie-lsr
